L’immobilier d’entreprise est un marché professionnel qui présente de nombreux avantages. Outre la rentabilité, il représente une réelle pérennité en matière de revenus passifs pour les propriétaires-bailleurs, car les baux commerciaux et professionnels sont des contrats de longue durée. Cependant, comment accéder à ce marché ? Quels sont les types de locaux existants ? Quelles sont les contraintes et les avantages ?
Comment accéder au marché de l'immobilier d'entreprise ?
Le marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités) est représenté par des bailleurs particuliers et professionnels. Pour accéder à ce marché privé, il existe plusieurs possibilités : les agences immobilières spécialisées en immobilier d’entreprise, les managers de centre-ville et la prospection de propriétaires en direct. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement prime et les bonnes opportunités n’ont pas besoin d’un panneau « à vendre » ou « à louer » pour trouver preneur. Ainsi, la qualité d’une adresse permettra une commercialisation aisée sur une longue durée, tout en s’assurant d’une rentabilité constante pour le propriétaire.
Pour accéder à ces opportunités de choix, il est conseillé de consulter des sites spécialisés en immobilier d’entreprise tels que unemplacement.com, qui vous permettront d’envoyer votre recherche de local commercial ou de terrain à tous les professionnels de l’immobilier d’entreprise travaillant dans les villes que vous ciblez. Côté mairie, le manager de centre-ville ou le chargé de développement économique est un interlocuteur en charge de dynamiser les pôles économiques d’une ville. Son rôle est de veiller à ce qu’il n’y ait aucune vacance en matière de locaux commerciaux, mais surtout de garantir la diversité des activités commerciales sur son territoire. De ce fait, il entretient des rapports réguliers avec les bailleurs existants afin de leur proposer en permanence des candidatures de locataires/preneurs sérieux. Il peut également refuser, en accord avec le maire, toute nouvelle implantation de commerce qu’il jugerait déséquilibrer le tissu commercial de son territoire (ex : trop de restaurants de type fast-food au détriment de boutiques de prêt-à-porter). Enfin, l’avantage de cet interlocuteur en mairie est sa connaissance des nouvelles promotions immobilières plusieurs années en amont de leur commercialisation. C’est une porte d’entrée très intéressante pour les investisseurs qui cherchent à acheter des murs commerciaux en pied d’immeuble, ce type d’actif étant considéré comme une contrainte, de par leur technicité, par les promoteurs en immobilier résidentiel.
Dernier moyen, plus accessible mais plus contraignant, la prospection en direct auprès des propriétaires. Il est aujourd’hui possible de contacter des vendeurs grâce à l’exposition de leurs coordonnées sur des panneaux ou des annonces sur des sites internet généralistes ou spécialisés entre particuliers. En revanche, cet exercice est périlleux et peu rentable. Périlleux, car entre particuliers il y a peu de crédibilité entre les parties, et ce manque d’objectivité, assurée par un tiers de confiance, ne vous protègera pas des vices cachés de la part de vendeurs peu scrupuleux. Il est également peu rentable, car les bons emplacements sont souvent réservés aux professionnels de l’immobilier, qui sont en mesure, grâce à leur listing de preneurs et d’acquéreurs qualifiés, de vendre ou de louer des locaux en off market en moins de 48h. Ainsi, vous ne pourrez jamais accéder à ce type de bien immobilier et passerez votre temps à vous contenter d’emplacements de seconde main.
Quels sont les types de locaux ? Leurs contraintes et leurs avantages ?
Il existe différents types de locaux dans le marché de l’immobilier d’entreprise. Chacun présente des avantages, mais aussi des inconvénients :
Les entrepôts représentent un bon investissement avec un taux de rentabilité situé entre 6 et 10 %. Le principal intérêt de ce type de local est l’investissement de départ, qui est moindre qu’un local situé en centre-ville. En effet, les entrepôts sont généralement constitués de tôle, positionnés dans des zones industrielles et demandent peu d’entretien. Généralement, ils sont loués à des entreprises travaillant en B to B qui auront besoin d’un grand espace de stockage et d’une aire de stationnement pour elles-mêmes et leurs clientèles. De ce fait, ils doivent être facilement accessibles et pourvus d’un parking afin que les marchandises et les clients puissent facilement transiter. Ces entrepôts sont souvent situés en zone franche, ce qui représente une aubaine pour les sociétés locataires qui peuvent s’exonérer de nombreux frais fiscaux.
Le cabinet médical, implanté dans des locaux professionnels, est comme son nom l’indique, un ensemble immobilier qui accueille des professions médicales. De ce fait, il sera obligatoire de pratiquer des baux professionnels pour y loger ces praticiens. Généralement situés en ville, ces cabinets auront besoin d’être positionnés au cœur de zones fortement peuplées afin d’attirer une clientèle locale facile à fidéliser. Par conséquent, le prix d’achat de ce type d’acquisition est élevé et il faudra également y ajouter des travaux d’aménagement. Cet investissement de base est conséquent, mais cela en vaudra largement la peine car ces locaux accueilleront des professions pérennes. Aussi, il est conseillé d’implanter au rez-de-chaussée de ces maisons médicales des activités de laboratoire d’analyse médicale et de pharmacie afin de créer une synergie avec les médecins. Ces avantages cumulés conforteront ces derniers à ne pas déménager sous peine de perdre cette qualité de service et, par conséquent, leur clientèle.
Les bureaux sont un investissement avec de nombreux avantages, dont surtout une rentabilité estimée à 3 %, qui est plus élevée que l’immobilier résidentiel. Au même titre que le cabinet médical, on pourra pratiquer un bail professionnel et non commercial. D’une durée minimum de 6 ans, ce type de contrat apportera une stabilité au propriétaire sur le long terme. Aussi, l’activité de bureaux est très appréciée des copropriétés car elle ne produit aucune nuisance. L’emplacement prime également pour ce type de local afin de pouvoir assurer une qualité de travail aux employés des sociétés locataires. Par conséquent, un espace de bureaux doit être facile d’accès grâce à la proximité des réseaux routiers et des transports en commun mais aussi des commerces de bouche pour la pause déjeuner. Enfin, ce type de local est facile à acquérir car les bureaux sont la plupart du temps situés en étage. Par conséquent, il y a plus d’opportunités sur ce marché que celui des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée.
Les locaux commerciaux sont les biens les plus représentés dans l’immobilier d’entreprise. Leur commercialisation est une aubaine pour les agences spécialisées car en plus d’un emplacement, elles peuvent également vendre des fonds de commerce, ce qui représente des commissions plus importantes. Par conséquent, il ne sera pas rare de trouver des offres de fonds de commerce accompagnées de leurs murs à vendre. À noter que l’acquisition de murs libres de tout commerce reste plus attractive pour un investisseur car il sera aisé d’appliquer un taux de rentabilité de 7 % qui est une norme. Bien sûr, ce taux peut être exponentiel selon la qualité d’une adresse. Les avantages de ce type d’emplacement sont l’application d’un bail commercial qui sécurise le bailleur sur une durée de 9 ans et l’obligation d’entretien du local par le locataire. En effet, il est d’usage que l’entretien, la gestion et les charges liées au local commercial soient répercutés au locataire. Pour ce type d’investissement, il faudra également faire attention aux emplacements où la visibilité pour la clientèle primera. Enfin, la qualité du locataire sera primordiale car il est extrêmement difficile d’expulser un commerçant-exploitant sous peine de lui verser une indemnité d’éviction en compensation de sa propriété commerciale (fonds de commerce + bail commercial).
Investir dans l'immobilier d'entreprise est-il fait pour moi ?
Vous l’aurez donc compris, si vous souhaitez une alternative à l’immobilier traditionnel, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise est, de par sa diversité des actifs, son statut de niche et sa confidentialité, un marché qui demande plus de travail de fond. Néanmoins, s’il est bien exécuté, via l’aide de professionnels spécialisés dans ce marché, votre investissement sera plus rentable sur le long terme. Cependant, les tickets d’entrée pour investir dans des bureaux, commerces, entrepôts et plateformes logistiques sont très élevés et l’achat de murs est souvent réservé à des profils d’investisseurs professionnels et/ou institutionnels, à part pour des petites surfaces en centre-ville. Ainsi, pour un investisseur particulier, nous vous conseillons plutôt de vous rapprocher d’un professionnel qui vous guidera vers l’investissement dans de petites surfaces, des locaux artisanaux ou encore des locaux de stockage, par exemple.
