Le viager est un système spécifique de transaction immobilière qui permet à un vendeur (crédirentier) de céder son bien à un acquéreur (débirentier) en contrepartie d’un paiement initial (le bouquet) et d’une rente viagère jusqu’à son décès. Ce système repose sur un contrat aléatoire conformément à l’article 1964 du Code civil.
On distingue deux types principaux de viager : le viager libre et le viager occupé. Chacun présente des caractéristiques et des avantages uniques.
Le viager libre
Dans le cadre d’un viager libre, le propriétaire transfère entièrement son bien à l’acquéreur, qui se voit alors en droit de l’occuper, de le mettre en location. Contrairement au viager occupé, le crédirentier n’a pas de droit d’usage et d’habitation (DUH) dans ce cas.
Avantages du viager libre
- Pour l’acheteur : possibilité d’emménager directement dans la propriété, ou de le louer.
- Pour le vendeur : rester dans son logement toute sa vie durant en échange d’un bouquet et d’une rente mensuelle assurant des revenus constants jusqu’à la fin de sa vie.
Le viager occupé
Dans le viager occupé, le vendeur cède sa propriété tout en conservant son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. L’acquéreur obtiendra donc la pleine propriété qu’au décès du vendeur.
Avantages du viager occupé
Le vendeur peut conserver le droit de vivre dans son logement jusqu'à la fin de sa vie tout en améliorant ses revenus grâce au bouquet et aux rentes viagères.
Avant son décès, le crédirentier peut décider de quitter son domicile. Dans ce contexte, la rente est augmentée afin de compenser la perte du droit d’usage et d’habitation.
Pourquoi opter pour un achat-vente en viager ?
Pour le vendeur (crédirentier)
- Un complément de retraite : la rente viagère offre la possibilité d’accroître ses revenus et d’améliorer sa qualité de vie.
- Le maintien à domicile : possibilité de rester chez soi en viager occupé.
- Un allégement fiscal : le bouquet est exonéré d’impôt et la rente viagère bénéficie d’une réduction fiscale en fonction de l'âge du vendeur.
- Moins de charges : dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur n’a plus à payer la taxe foncière ni les gros travaux.
Pour l'acheteur (débirentier)
- Absence de crédit bancaire : la rente sert de substitut au remboursement d’un emprunt.
- Un placement éthique : l’acheteur aide à améliorer la pension du vendeur.
Comment sont calculés le prix de vente, le bouquet et la rente ?
Évaluation de la valeur du bien
La valeur du bien est estimée par un professionnel de l’immobilier en fonction des prix et des tendances du marché. Contactez votre conseiller Optimhome de proximité pour évaluer avec précision la valeur de votre maison ou appartement.
Calcul du droit d'usage et d'habitation (DUH)
En viager occupé, une décote est appliquée selon l’âge du vendeur et son espérance de vie. Il existe diverses méthodes de calcul :
- Valeur locative du bien : une estimation du loyer potentiel est faite.
- Taux de rendement : basé sur la rentabilité locative du bien.
- Méthode DUH TOLOSA : approche intégrant plusieurs critères pour l'estimation.
Détermination du bouquet et de la rente
Après avoir établi la valeur décotée du bien déterminé, le reste est réparti en bouquet et en rente viagère.
- Généralement, le bouquet représente entre 20 % à 40 % de la valeur vénale du bien.
- La rente mensuelle est calculée sur la base du capital restant à payer.
Les risques et précautions à prendre en viager
Risques pour l'acheteur
- Incertitude sur la durée de la rente : l’acquéreur ne peut pas prédire combien de temps il paiera cette rente.
- Engagement financier sur le long terme : le versement de la rente doit se poursuivre jusqu’au décès de vendeur, ce qui pourrait entraîner des coûts supérieurs aux attentes.
Risques pour le vendeur
- Solvabilité de l’acheteur : si le débirentier cesse de payer la rente, il pourrait être nécessaire d’entreprendre des actions. En revanche, la clause résolutoire est prévue à cet effet.
Précaution à prendre
- Bien choisir son acheteur avant de s’engager, il est conseillé de vérifier la capacité financière du débiteur.
- Faire appel à un conseiller expert en viager.
- Examiner les garanties : des assurances pour garantir le règlement de la rente.
Conclusion
Le viager, qu’il soit libre ou occupé, représente une option intéressante par rapport à la vente classique. C’est une solution de revenu supplémentaire pour les seniors, leur permettant de rester à domicile, et cela constitue également une option d’investissement sur le long terme pour les acheteurs.
Points à retenir :
- Le viager libre permet à l’acheteur d’occuper immédiatement le bien.
- Le viager occupé implique une décote sur la valeur vénale du bien liée à l’occupation du bien par le vendeur.
- Le paiement se fait en deux phases : le bouquet suivi des rentes viagères.
- Des précautions doivent être prises pour sécuriser la transaction.
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FAQ : Le viager en questions
Que peut-on vendre ou acheter en viager ?
On peut tout vendre en viager, à partir du moment où la chose vendue a une valeur certaine (possession immédiate ou différée). Ainsi, on peut vendre/acheter des bijoux, des œuvres d’art, un bateau, une voiture, de l’argent, etc. et bien entendu, un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, une propriété de prestige, etc.
À qui s’adresse ce type de vente/achat ?
· Pour le vendeur qui souhaite améliorer sa retraite ou qui souhaite hériter de lui-même. · Pour l’acquéreur qui souhaite investir/capitaliser pour sa retraite ou acquérir un bien immobilier en toute sécurité, pour plus tard.
Qu’appelle-t-on « le bouquet » ?
Le bouquet est la somme versée comptant. En complément de celui-ci est versée une rente viagère mensuelle ou trimestrielle. Son versement est anticipé.
L’acquéreur peut-il revendre le bien acquis en viager ?
Oui, bien évidemment, et cela à n’importe quel moment. Le nouvel acquéreur prendra la suite du contrat (paiement des rentes viagères ou des mensualités). Il dédommagera l’acquéreur initial d’une somme qui sera convenu entre eux sans que les vendeurs aient à intervenir.
Qui pourrait me renseigner ?
Votre notaire et/ou conseil immobilier spécialisé(e) en la matière. Établir les conditions financières de vente et les conditions juridiques d’un contrat n’est pas chose aisée. Seul un véritable professionnel du viager pourra vous aider tout en engageant sa responsabilité professionnelle.
Auteur:
Audrey Bernard : Responsable filière Neuf et Viager
Spécialiste du viager, je mets mon expertise à votre service pour vous accompagner et vous conseiller au mieux dans la réalisation de vos projets immobiliers.
