Accord de Vente : Avant-Contrat et Acte Définitif
Lorsque le vendeur et l'acquéreur parviennent à un accord sur la vente, un avant-contrat est généralement établi avant la signature de l’acte définitif. Cet avant-contrat permet de formuler l'accord mutuel entre le vendeur et l'acquéreur et de définir les conditions précises de la vente du bien immobilier.
Conditions Suspensives dans l’Avant-Contrat
L’avant-contrat peut inclure des conditions suspensives, permettant de régler les incertitudes liées à la vente, telles que le droit de préemption de la commune, du locataire, l’obtention d’un prêt bancaire, ou encore un permis de construire.
Compromis de Vente et Promesse de Vente : Deux Types d'Avant-Contrats
La Promesse de Vente UnilatéraleL'article 1124 du Code civil stipule que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le propriétaire, qui réserve le bien à un candidat acquéreur à un prix défini pour une période limitée. L'acquéreur peut alors décider d’acheter ou non le bien.
En contrepartie, l'acquéreur verse une indemnité d’immobilisation équivalente à environ 10 % du prix de vente. Si l'acquéreur décide de lever l’option, le propriétaire est obligé de vendre. Si l'option n'est pas levée, l’indemnité reste acquise au propriétaire.
Cette promesse doit être enregistrée au Centre des impôts dans les 10 jours suivant sa signature. Si elle dure plus de 18 mois, elle doit être conclue par acte authentique.
Le Compromis de Vente
L'article 1589 du Code civil précise que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Contrairement à la promesse unilatérale, le compromis engage les deux parties. Il est signé lorsque vendeur et acquéreur sont certains de vouloir conclure la vente. Le compromis inclut un dépôt de garantie, généralement entre 5 et 10 % du prix de vente, mais n'exige pas d'enregistrement au Centre des impôts.
Conditions Suspensives et Leur Utilité
Que ce soit dans une promesse de vente ou un compromis, des conditions suspensives peuvent être intégrées pour prévoir la nullité de l'avant-contrat si elles ne sont pas réalisées. L'obtention d’un crédit par l’acquéreur est la condition suspensive la plus courante. En cas de refus de prêt, les sommes versées sont restituées à l’acquéreur.
Conséquences en Cas de Décès
Promesse de Vente Unilatérale : Le décès du promettant après la signature ne remet pas en cause les obligations, transmises aux héritiers. Si le bénéficiaire décède avant de lever l’option, ses héritiers décideront de la suite à donner.
Compromis de Vente: Le décès du vendeur transmet ses obligations à ses héritiers. En cas de décès de l’acquéreur, ses héritiers doivent honorer les engagements pris, sauf mention contraire dans l’avant-contrat.
Sanctions en Cas de Non-Réalisation
Promesse de Vente Unilatérale: Si l'acquéreur lève l’option et le promettant refuse de vendre, l'acquéreur peut poursuivre l’exécution forcée de la vente ou demander réparation. Si l’acquéreur ne lève pas l’option, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire.
Compromis de Vente: Si une des parties renonce à la transaction, l’autre peut poursuivre l’exécution forcée de la vente ou demander réparation.
Droit de Rétractation de l'Acquéreur
La loi Macron du 6 août 2015 a prolongé le délai de rétractation de l’acquéreur à 10 jours. L’acquéreur peut revenir sur son engagement sans justification pendant ce délai, en notifiant sa rétractation par courrier recommandé avec avis de réception.
Conclusion
L’établissement d’un avant-contrat est une étape cruciale dans la vente immobilière, permettant de clarifier les engagements et d'intégrer des conditions suspensives pour sécuriser la transaction. Que ce soit une promesse de vente unilatérale ou un compromis de vente, ces contrats définissent les responsabilités des parties et offrent des protections en cas de non-réalisation de la vente.
