La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Le droit de propriété donne au propriétaire 3 sortes de prérogatives :
- Le droit d’utiliser le logement c’est-à-dire l’habiter,
- Le droit de percevoir les revenus du logement c’est-à-dire le louer,
- Le droit de disposer du logement c’est-à-dire le vendre. La pleine propriété peut être divisée : on parle alors de démembrement de propriété.
QU’EST-CE QUE L’USUFRUIT ET LA NUE-PROPRIÉTÉ ?
La pleine propriété peut être divisée en 2 groupes :
- L’usufruit qui comprend le droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus de ce bien. Celui qui a l’usufruit du bien est appelé « L’usufruitier ».
La nue-propriété qui comprend le droit de disposer du bien. Celui qui a la nue-propriété du bien est appelé « Le nu-propriétaire ».
QUELS SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER ?
a) Les droits de l’usufruitier
- Le droit d’utiliser le bien : L’usufruitier peut utiliser le bien ou le louer. Dans certains cas, l’accord du nu-propriétaire sera nécessaire comme pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux etc…
- Le droit de percevoir les revenus tirés du bien : L’usufruitier perçoit les récoltes, des intérêts d’une somme d’argent, des loyers. Ces revenus sont perçus pendant toute la durée de l’usufruit.
A la fin de l’usufruit, l’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnité pour avoir amélioré le bien.
b) Les obligations de l’usufruitier
Les principales obligations de l’usufruitier sont les suivantes :
- Faire procéder à un inventaire,
- Veiller à la bonne conservation du bien,
- Fournir une caution au nu propriétaire, sauf si ce dernier vous en dispense,
- Payer la taxe foncière et la taxe d'habitation du bien. Si le bien est loué, ce sera alors le locataire qui paiera la taxe d’habitation.
- Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du défaut d'entretien de la part de l’usufruitier (pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre).
QUELS SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU NU-PROPRIÉTAIRE ?
a) Les droits du nu-propriétaire
- Le droit de disposer du bien : Le nu-propriétaire peut vendre, donner le bien ou l’apporter en société. Ce droit ne porte que sur la nue-propriété du bien. Par conséquent, l’acquéreur d’un droit de nue-propriété ne pourra pas ni occuper le bien ni le louer. L’usufruitier continue de jouir de son usufruit s’il n’y a pas formellement renoncé.
- Le droit de surveillance du bien : Le nu-propriétaire a un droit de surveillance sur le bien qui lui permet d’agir contre l’usufruitier si celui-ci ne remplit pas ses obligations ou s’il commet des abus de jouissance pouvant entrainer la déchéance de l’usufruit.
b) Les obligations du nu-propriétaire
Les principales obligations du nu-propriétaire sont les suivantes :
- Obligation de ne pas faire c’est-à-dire de ne pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit (article 599 du Code Civil).
- Obligation liée aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code Civil.
COMMENT SE CALCULE LA VALEUR DE L’USUFRUIT ET LA VALEUR DE LA NUE-PROPRIÉTÉ ?
1 - La répartition de la valeur d'un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est prévue par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème relève de l’article 669 du Code Général des Impôts.
2 - Si l’usufruit est fixé pour une durée déterminée appelé usufruit temporaire, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de 10 ans (23% de 0 à 10 ans, 46% de 11 à 20 ans et 69% de 21 à 30 ans). Ce barème fiscal d'évaluation de l'usufruit temporaire est utilisé notamment pour le calcul des droits d'enregistrement, par exemple en cas de donation.
QU’EST-CE QUE L’USUFRUIT ÉCONOMIQUE ?
L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété peut être effectuée selon une autre méthode. Il s’agit de l’usufruit économique. La valeur économique de l’usufruit peut être librement déterminée et sera le fruit de la confrontation entre une demande d’usufruit et une demande de nue-propriété. Le prix économique est donc le prix qui égalise la demande d’usufruit et la demande de nue-propriété. Mais au-delà de cette valeur de marché, il est possible de déterminer une valeur pivot, une valeur repère, déterminée mathématiquement selon des critères précis. Derrière cette apparente simplicité, les calculs sont complexes. Pour calculer la valeur économique d’un usufruit, il convient de partir du produit actualisé du rendement locatif brut pendant la durée de l’usufruit. La valeur de la nue-propriété sera, quant à elle, la valeur du bien en pleine propriété, diminuée de cette valeur de l’usufruit. Si les partis peuvent librement négocier les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété à partir de l’évaluation économique, le législateur a cependant précisé que pour la détermination des bases taxables aux droits de mutation tant à titre gratuit qu’à titre onéreux, et quel que soit le résultat des arrangements privés entre usufruitier et nu-propriétaire, il faudra recourir au barème contenu à l’article 669 du CGI.
COMMENT PREND FIN L’USUFRUIT ?
L’usufruit prend fin dans les situations suivantes :
- Mort de l'usufruitier,
- Expiration du délai pour lequel il a été convenu (usufruit temporaire),
- Réunion sur une même tête de l’usufruit et de la nue-propriété,
- Non-usage pendant 30 ans,
- Renonciation à l'usufruit,
- Perte totale du bien,
- Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou défaut d’entretien).
LA DIFFÉRENCE ENTRE L’USUFRUIT & LE DROIT D’USAGE ET D’HABITATION
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation. Le droit d'usage et d'habitation est un droit personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer) alors que l’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles (ex : portefeuille de titres). Seul le titulaire du droit d’usage et d’habitation, les membres de sa famille proche (enfants, conjoint) ou des tiers mentionnés dans un acte pourront utiliser le bien. En revanche, le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne peut pas :
- Céder, donner ou mettre en hypothèque ce droit,
- Louer le bien occupé dans le cadre de ce droit. Si le démembrement de propriété peut procurer des avantages, il pose deux difficultés majeures : la division des pouvoirs de gestion et l’incertitude sur le montant des revenus qui reviennent à l’usufruitier. La divergence d’intérêts entre usufruitiers et nus propriétaires et la division des pouvoirs sont souvent la source de tensions.
Textes de référence : articles 382 à 386 du Code Civil, articles 578 à 581 du Code Civil, articles 582 à 599 du Code Civil, articles 600 à 616 du Code Civil, articles 617 à 624 du Code Civil, article 767 du Code Civil, articles 625 à 636 du Code Civil.
