La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Le droit de propriété donne au propriétaire 3 sortes de prérogatives :
La pleine propriété peut être divisée en 2 groupes :
La nue-propriété qui comprend le droit de disposer du bien. Celui qui a la nue-propriété du bien est appelé « Le nu-propriétaire ».
A la fin de l’usufruit, l’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnité pour avoir amélioré le bien.
Les principales obligations de l’usufruitier sont les suivantes :
Les principales obligations du nu-propriétaire sont les suivantes :
1 - La répartition de la valeur d'un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est prévue par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème relève de l’article 669 du Code Général des Impôts.
2 - Si l’usufruit est fixé pour une durée déterminée appelé usufruit temporaire, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de 10 ans (23% de 0 à 10 ans, 46% de 11 à 20 ans et 69% de 21 à 30 ans). Ce barème fiscal d'évaluation de l'usufruit temporaire est utilisé notamment pour le calcul des droits d'enregistrement, par exemple en cas de donation.
L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété peut être effectuée selon une autre méthode. Il s’agit de l’usufruit économique. La valeur économique de l’usufruit peut être librement déterminée et sera le fruit de la confrontation entre une demande d’usufruit et une demande de nue-propriété. Le prix économique est donc le prix qui égalise la demande d’usufruit et la demande de nue-propriété. Mais au-delà de cette valeur de marché, il est possible de déterminer une valeur pivot, une valeur repère, déterminée mathématiquement selon des critères précis. Derrière cette apparente simplicité, les calculs sont complexes. Pour calculer la valeur économique d’un usufruit, il convient de partir du produit actualisé du rendement locatif brut pendant la durée de l’usufruit. La valeur de la nue-propriété sera, quant à elle, la valeur du bien en pleine propriété, diminuée de cette valeur de l’usufruit. Si les partis peuvent librement négocier les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété à partir de l’évaluation économique, le législateur a cependant précisé que pour la détermination des bases taxables aux droits de mutation tant à titre gratuit qu’à titre onéreux, et quel que soit le résultat des arrangements privés entre usufruitier et nu-propriétaire, il faudra recourir au barème contenu à l’article 669 du CGI.
L’usufruit prend fin dans les situations suivantes :
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation. Le droit d'usage et d'habitation est un droit personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer) alors que l’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles (ex : portefeuille de titres). Seul le titulaire du droit d’usage et d’habitation, les membres de sa famille proche (enfants, conjoint) ou des tiers mentionnés dans un acte pourront utiliser le bien. En revanche, le titulaire du droit d’usage et d’habitation ne peut pas :
Textes de référence : articles 382 à 386 du Code Civil, articles 578 à 581 du Code Civil, articles 582 à 599 du Code Civil, articles 600 à 616 du Code Civil, articles 617 à 624 du Code Civil, article 767 du Code Civil, articles 625 à 636 du Code Civil.