Actualité - Investissement immobilier neuf : SAS ou SCI ?

Article mis à jour le 26/09/2026

Pour investir dans l'immobilier, plusieurs structures juridiques existent, dont la SCI (Société Civile Immobilière) et la SAS (Société par Actions Simplifiée). Ces deux systèmes permettent d'adopter un mode de fonctionnement plus souple que celui qu'implique le régime de l'indivision. Alors, laquelle choisir ? Tout dépendra de votre situation personnelle et de l'usage que vous souhaitez faire du bien ainsi acquis !

A retenir

La SCI exige au moins deux associés et reste cantonnée aux activités civiles, quand la SAS peut être créée par une seule personne et exercer une activité commerciale.
Aucun capital social minimum n'est imposé pour créer une SCI comme une SAS ; la SCI peut avoir plusieurs co-gérants, la SAS un seul président entouré de directeurs généraux.
La SAS relève de l'impôt sur les sociétés, la SCI de l'impôt sur le revenu au nom des associés, sauf option pour l'IS.
Le choix se fait au cas par cas : durée de détention envisagée, projet de revente, transmission familiale et niveau d'imposition personnel pèsent autant que la structure elle-même.

Mise à jour du 26 septembre 2026
Le seuil du taux réduit d'impôt sur les sociétés a changé depuis la publication de cet article : le taux de 15 % s'applique désormais dans la limite de 42 500 € de bénéfice par période de douze mois, et non plus 38 120 €, le taux normal de 25 % s'appliquant au-delà. Pour en bénéficier, la société doit réaliser moins de 10 millions d'euros de chiffre d'affaires, avoir un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Nouveauté 2026 : à la suite d'une décision du Conseil d'État, l'administration fiscale apprécie désormais le seuil de chiffre d'affaires au niveau de l'ensemble du groupe pour les sociétés qui en font partie, qu'il soit fiscalement intégré ou non.
Source : BOFiP-Impôts (article 219, I-b du CGI) et Lefebvre Dalloz, 2026.

Comment créer une SAS ou une SCI ?

Tout d'abord, il faut savoir qu'une SCI doit impérativement compter au moins deux associés. De plus, comme il s'agit d'une société civile, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale : c'est-à-dire que l'on ne peut pas, avec une SCI, espérer acquérir un bien dans le but de le louer meublé à titre habituel ou de le revendre immédiatement.

En revanche, la SCI offre la possibilité de nommer plusieurs co-gérants à sa tête, tandis qu'une SAS ne peut avoir qu'un seul Président et plusieurs Directeurs Généraux. Il est d'ailleurs bon de savoir qu'aucun capital social minimum n'est requis lors de la création d'une SAS ou d'une SCI. Si vous penchez pour la première formule, les étapes détaillées sont réunies dans notre guide pour créer une SCI pour un achat immobilier.

Quelle est la différence d'imposition entre une SAS et une SCI ?

Une SAS est une société de capitaux, elle n'est donc pas soumise à l'impôt sur le revenu, mais à celui sur les sociétés. Le montant prélevé dépend du niveau de bénéfice : le taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés éligibles, puis le taux normal de 25 % au-delà.

Une SCI est en revanche considérée comme une société de personnes, c'est pourquoi ce sera aux associés de payer directement un impôt sur le revenu, dont le taux variera en fonction d'un barème progressif. La SCI peut toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés, une décision lourde de conséquences puisqu'elle devient irrévocable au bout de cinq exercices. Cette différence de traitement fiscal est donc à peser avant la création de votre société : selon la durée de détention et votre tranche d'imposition, un système peut vite se révéler plus avantageux que l'autre. Pour approfondir, consultez notre article sur les avantages de la SCI pour investir en 2026.

Et si le bien est destiné à la location ?

Le choix de la structure ne se limite pas à la fiscalité des bénéfices : il conditionne aussi l'accès à certains dispositifs. Le statut du bailleur privé instauré par la loi de finances pour 2026 s'adresse ainsi aux particuliers qui louent un logement nu, ce qui peut orienter la réflexion vers une détention en direct plutôt qu'en société. Avant d'arbitrer, faites le point sur le statut juridique le plus adapté à votre projet d'investissement et sur le nouveau statut de bailleur privé en 2026.

Conclusion

SAS ou SCI, aucune structure n'est meilleure dans l'absolu : tout dépend du nombre d'associés, de la nature de l'activité, de l'horizon de détention et de votre fiscalité personnelle. Un point avec votre expert-comptable ou votre notaire avant la création reste le meilleur moyen d'éviter une option difficile à corriger ensuite.

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FAQ

Peut-on créer une SCI seul ?

Non. La SCI suppose au minimum deux associés, même si le second ne détient qu'une part symbolique. La SAS, elle, peut être unipersonnelle : on parle alors de SASU.

Quel capital minimum pour une SCI ou une SAS ?

Aucun capital minimum n'est exigé dans les deux cas. Le capital peut être fixé librement, y compris à un euro, mais un capital trop faible peut compliquer l'obtention d'un financement bancaire.

Une SCI peut-elle louer en meublé ?

La location meublée exercée à titre habituel est une activité commerciale, incompatible avec l'objet civil d'une SCI à l'impôt sur le revenu. Une SCI qui s'y livre bascule à l'impôt sur les sociétés, ce qui change toute la fiscalité de l'opération.

Quel est le taux d'impôt sur les sociétés en 2026 ?

Le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés dont le chiffre d'affaires est inférieur à 10 millions d'euros, au capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Auteur de la publication

Fabrice DOBROWOLSKI, Directeur de l'animation du réseau Optimhome

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