La loi de finances 2019 a étendu le bénéfice des avantages fiscaux du dispositif Pinel à certains investissements locatifs réalisés dans l’ancien, sous conditions.
Le dispositif Pinel a déjà un volet « ancien » permettant de bénéficier de réductions d’impôts sous condition de réhabilitation d’un bien. Toutefois, trop contraignante en termes de rénovation énergétique, les investisseurs se sont davantage tournés vers la loi Pinel dans le neuf.
Le dispositif Denormandie, du nom de l’actuel ministre du Logement, a proposé un dispositif clair et facile d'application dans l'ancien, à l'image de ce qui est fait pour le neuf.
Un décret et deux arrêtés ministériels du 26 mars 2019, publiés au Journal Officiel le 27 mars 2019, sont venus préciser les contours spécifiques du dispositif Denormandie, entré en vigueur depuis le 1er janvier 2019.
Le dispositif Denormandie vise à rénover les logements vétustes des centres-villes français par le biais d'un programme de défiscalisation à destination des investisseurs. Ce dispositif a pour ambition d'améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.
Le dispositif Denormandie permet de compléter le programme « Action Cœur de Ville » qui cible les villes petites et moyennes où se multiplient les déserts économiques et culturels.
L’objectif de ce dispositif est double :
L’investisseur devra répondre à des obligations précises afin d’être éligible aux aides fiscales mises en place :
• Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 ;
• S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée. Le dispositif permet de louer le bien aux ascendants et descendants ouvrant ainsi la porte aux possibilités de location parents-enfants ;
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement ;
• Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
Le dispositif Denormandie vise :
• Les logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
• Les logements situés dans des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). L’arrêté ministériel du 26 mars 2019 a fixé la liste de ces communes.
Vous pouvez consulter la Liste des communes concernées par le dispositif Denormandie.pdf
Pour bénéficier du dispositif, les travaux de rénovation à réaliser s'entendent « de tous travaux, à l'exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément, ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes. Les surfaces annexes pouvant être aménagées sont les « combles accessibles ainsi que les garages en habitat individuel » (article 2 quindecies B III du Code Général des Impôts).
Les travaux concernés doivent permettre :
• Soit d'atteindre une diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire (CEP) du logement d'au moins 30 % (20 % pour les logements situés en copropriété) ; • Soit de respecter certaines exigences de performance énergétique. Les travaux doivent porter sur au moins deux des cinq catégories suivantes :
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l’investisseur devra dans tous les cas justifier d'une consommation conventionnelle en énergie primaire (CEP) du logement rénové, après travaux, inférieure à 331 kWh/m²/an. Ces travaux doivent obligatoirement être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu garant de l'environnement).
L’investisseur devra joindre à sa déclaration de revenus une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant. Il devra tenir à la disposition de l'Administration fiscale les documents requis permettant de justifier du respect des exigences de performance énergétique.
Si toutes les conditions requises sont remplies, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal identique à celui de la loi Pinel.
Cet avantage fiscal varie en fonction de la durée de location choisi :
• Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans ;
• Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans ;
• Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans).
Exemple : Pour l’achat d’un bien de 150 000 euros avec 50 000 euros de travaux, l’aide s’élève à 42 000 euros pour une location de 12 ans, soit 3 500 euros de déduction par an.